# Inspección de vivienda en México: nadie inspecciona porque usted compra > En México, la venta de un inmueble no detona ninguna inspección de gobierno, y ni el notario ni el Registro Público revisan el estado físico de la construcción. Una inspección privada solo ocurre si el comprador la pide. - Autor: Jorge Sánchez (LL.B. UDLAP · Master in judicial review (USC) · Maestría en Derecho Constitucional y Amparo (IBERO)), Riviera Maya Law - Revisado: 2026-10-03 - Página canónica: https://rivieramaya.law/es/guias/inspeccion-de-vivienda-mexico En Estados Unidos, alguien revisa la construcción antes de que usted sea dueño. En México nadie lo hace, salvo que usted lo organice. La venta no detona ninguna inspección, y los funcionarios que llevan el cierre revisan documentos, no muros, instalación eléctrica ni tuberías. ## Cómo funciona en Estados Unidos La obra nueva la inspecciona el departamento de construcción de la ciudad o el condado en etapas fijas (cimentación, estructura, electricidad, plomería, final), y la vivienda no puede ocuparse legalmente hasta recibir un Certificate of Occupancy. La venta en sí normalmente no detona una inspección de gobierno, aunque algunas ciudades exigen una antes de cerrar una reventa. Lo que llena el hueco es la inspección privada: un inspector con licencia que el comprador contrata durante el plazo de inspección, más el avalúo del banco. ## Cómo funciona en México El municipio controla la construcción mediante la licencia de construcción, no con inspecciones etapa por etapa como un condado de EE. UU. - **El cumplimiento descansa en el DRO.** El *Director Responsable de Obra* es un arquitecto o ingeniero con registro que firma los planos y lleva la *bitácora* de obra. El Reglamento de Construcción de Tulum es un ejemplo de este modelo. - **El municipio puede visitar, pero la venta no lo obliga.** Puede hacer visitas de verificación, y la obra debe cerrar con un *aviso de terminación de obra*. - **El cierre no mira la construcción.** Ni el notario ni el Registro Público revisan su estado físico. - **La inspección privada no es costumbre.** La mayoría de los compradores nunca tiene una, salvo que la pida. Además, la mayoría de las compras de extranjeros aquí se pagan de contado, así que tampoco hay un avalúo bancario que sirva como segunda revisión. ## Qué pedir - La **licencia de construcción**, y la confirmación de que lo construido coincide con lo autorizado. - El **nombre y datos del DRO**. - El **aviso de terminación de obra**. - En un desarrollo: uso de suelo, autorización ambiental y, en su caso, concesiones de zona federal marítimo terrestre (ZOFEMAT). ## Qué debe cubrir una inspección independiente Contrate a su propio inspector, no a uno sugerido por el vendedor. Como mínimo: 1. Estructura 2. Instalación eléctrica 3. Instalación hidráulica y sanitaria 4. Impermeabilización 5. Alberca, si la hay Hágalo condición del trato. Incluya la inspección en el contrato de promesa de compraventa, con el derecho de recuperar el anticipo si el resultado no es aceptable. Sin esa cláusula, un mal reporte le da información, pero no una salida. ## Preventa: inspeccione antes de firmar el acta de entrega En una preventa, el momento que importa es el *acta de entrega*. Programe la inspección antes de firmarla. Los defectos que se encuentren después deben reclamarse por la garantía que la NOM-247-SE-2021 obliga a los desarrolladores a ofrecer. Ese camino existe, pero es más lento que negarse a recibir una unidad sin terminar. Si la unidad que recibió es distinta a lo prometido, o nunca se la entregaron, vea [el desarrollador no entregó](https://rivieramaya.law/es/guias/desarrollador-no-entrego). ## Dónde encaja esto Las inspecciones son uno de siete puntos donde una suposición traída de EE. UU. falla en México. El resto está en [comprar propiedad en México vs. Estados Unidos](https://rivieramaya.law/es/guias/comprar-propiedad-mexico-vs-estados-unidos). *Esta guía es información general, no asesoría legal para una operación específica. Las reglas de EE. UU. varían por estado y ciudad.* ## Fuentes - [Reglamento de Construcción para el Municipio de Tulum, Quintana Roo](https://tulum.gob.mx/Transparenciaftp/2022/Secretaria%20Gral/I/1er%20TRIM/VIII.%20REGLAMENTO%20DE%20CONSTRUCCI%C3%93N%20PARA%20EL%20MUNICIPIO%20DE%20TULUM,%20QUINTANA%20ROO.pdf) - [NOM-247-SE-2021](https://www.gob.mx/cms/uploads/attachment/file/767571/NOM_247__Requisitos_de_la_informaci_n_comercial_y_la_publicidad_de_bienes_inmuebles_destinados_a_casa_habitaci_n_y_elementos_m_nimos_que_deben_contener_los_contratos.pdf) (prácticas comerciales en la comercialización de inmuebles destinados a casa habitación) ## Preguntas frecuentes ### ¿Es obligatoria una inspección para comprar propiedad en México? No. Nada en una compraventa mexicana detona una inspección, y la inspección privada no es costumbre. La mayoría de los compradores nunca tiene una, salvo que la pida y la incluya en el contrato. ### ¿El notario revisa el estado de la construcción? No. El *Notario Público* revisa la parte legal: título, gravámenes, identidad, impuestos. Ni el notario ni el Registro Público de la Propiedad revisan el estado físico del inmueble ni si coincide con los planos autorizados. ### ¿Qué es un DRO? El *Director Responsable de Obra* es el arquitecto o ingeniero con registro que firma los planos y lleva la *bitácora* de obra. En México, el cumplimiento de la construcción descansa en gran parte en esta persona, no en inspecciones de gobierno por etapas. ### ¿Cuándo debo inspeccionar una unidad en preventa? Antes de firmar el *acta de entrega*. Los defectos que se encuentren después de firmar deben reclamarse por la garantía, un camino más lento y difícil que negarse a recibir una unidad que no está lista.